Zasiedzenie nieruchomości

Oceń tą stronę

Podstawową przesłanką zasiedzenia, zarówno w odniesieniu do nieruchomości, jak i ruchomości, jest posiadanie samoistne rzeczy będącej przedmiotem zasiedzenia. Własność rzeczy w tym trybie może uzyskać wyłącznie osoba, która nie jest jej właścicielem, jednak faktycznie włada rzeczą jak właściciel (zob. art. 336 k.c.). Jest to wymóg całkowicie naturalny i najbardziej charakterystyczny dla komentowanej regulacji. Istotą zasiedzenia jest bowiem doprowadzenie do usunięcia niezgodności między istniejącym stanem faktycznym a prawnym w zakresie prawa własności rzeczy. Niezgodność taka zachodzi natomiast tylko wtedy, gdy jak właściciel zachowuje się osoba, która właścicielem nie jest. Do zasiedzenia nie prowadzi natomiast oczywiście posiadanie zależne (np. w ramach stosunku dzierżawy) oraz dzierżenie.

Kolejną przesłanką zasiedzenia jest ciągłość posiadania.Wymóg ten pozwala zapewnić, iż tylko stany faktyczne cechujące się rzeczywistą trwałością prowadzą do korekty stosunków własnościowych. Udowodnienie ciągłości posiadania przez cały okres zasiedzenia, zwłaszcza w wypadku nieruchomości, byłoby szczególnie trudne, a co do zasady obciążałoby posiadacza twierdzącego, że nabył własność (art. 6 k.c.). Mimo, że w wielu wypadkach pomocne byłoby posłużenie się domniemaniami faktycznymi (art. 231 k.p.c.), ustawodawca wzmocnił pozycję procesową posiadacza ustanawiając: domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 zd. 1 k.c.) uzupełnione regułą, zgodnie z którą „niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania” (art. 340 zd. 2 k.c.) oraz fikcję prawną ciągłości posiadania przywróconego (art. 345 k.c.).

Nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje po upływie określonego terminu: w wypadku nieruchomości wynosi on 20 lat, jeśli uzyskanie posiadania nastąpiło w dobrej wierze oraz 30 lat w wypadku złej wiary. Wymóg ten jest ściśle powiązany z omówiony wcześniej warunkiem ciągłości posiadania. Istotną modyfikację w zakresie wymaganego czasu władania rzeczą zawierają:art.173k.c., przewidujący ochronę małoletniego właściciela nieruchomości oraz art. 176 k.c., pozwalający w określonych sytuacjach na doliczenie przez posiadacza do własnego okresu posiadania, czasu posiadania rzeczy przez inny podmiot.

Należy podkreślić, że przez cały wymagany okres posiadanie musi mieć charakter samoistny.

Mariusz Janiga
Adwokat pecjalizujący się w sprawach karnych, rodzinnych, spadkowych, cywilnych, administracyjnych oraz z zakresu prawa pracy i ubezpieczeń społecznych. Pełen profesjonalizm poparty 20-letnim doświadczeniem w prowadzeniu spraw Klientów i ugruntowaną wiedzą prawniczą