Umowa przyrzeczona — co to jest i kiedy się ją podpisuje?

Zakup nieruchomości, zawarcie umowy sprzedaży, czy finalizacja skomplikowanych transakcji wiążą się z potrzebą zabezpieczenia interesów obu stron. W takich sytuacjach najważniejszą rolę odgrywa umowa przyrzeczona, która stanowi fundament finalizacji wielu zobowiązań prawnych. 

Aby lepiej zrozumieć, czym jest ten dokument, jakie warunki musi spełniać oraz dlaczego odgrywa tak istotną rolę, warto przyjrzeć się bliżej jego charakterystyce.

Co to jest umowa przyrzeczona? Definicja i charakterystyka

Umowa przyrzeczona, określana również mianem „umowy definitywnej”, jest dokumentem zobowiązującym strony do wykonania postanowień uzgodnionych w umowie przedwstępnej. Jej celem jest doprowadzenie do finalizacji zobowiązania, najczęściej w formie przeniesienia własności.

Podstawy prawne umowy przyrzeczonej znajdują się w Kodeksie cywilnym (art. 389 i 390 KC). Aby uznać ją za ważną, musi być zawarta w formie przewidzianej przez przepisy prawa, na przykład w przypadku nieruchomości – w formie aktu notarialnego. Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości jest zatem dokumentem, który ostatecznie przenosi własność danej nieruchomości na kupującego. Po jej podpisaniu strony muszą wykonać swoje zobowiązania, a wycofanie się z nich wiąże się z poważnymi konsekwencjami prawnymi.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Zawarcie umowy przyrzeczonej jest zwykle następstwem wcześniejszego podpisania umowy przedwstępnej, która (wstępnie) reguluje zobowiązania stron. Termin jej zawarcia powinien być jasno określony w umowie przedwstępnej, a brak dotrzymania tego terminu przez jedną ze stron może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej lub nawet do sądowego wymuszenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Kiedy umowa przyrzeczona? W praktyce podpisuje się ją po spełnieniu warunków określonych w umowie przedwstępnej. Najczęściej jest to:

• Uzyskanie finansowania (np. kredytu hipotecznego).
• Wykreślenie obciążeń w księdze wieczystej.
• Zrealizowanie innych zobowiązań przewidzianych w umowie przedwstępnej.

Jeśli kupujący posiłkuje się kredytem hipotecznym, termin podpisania umowy przyrzeczonej jest ściśle powiązany z datą uruchomienia środków przez bank.

Dlaczego umowa przyrzeczona jest potrzebna?

Umowa przyrzeczona stanowi formalne zakończenie procesu zawierania transakcji. Daje obu stronom gwarancję, że ich prawa i obowiązki są jasno określone, a transakcja jest zgodna z obowiązującym prawem.

Dla sprzedającego oznacza to zabezpieczenie interesów finansowych – przekazanie własności następuje dopiero po otrzymaniu pełnej zapłaty. Z kolei kupujący zyskuje gwarancję, że stanie się właścicielem nieruchomości lub przedmiotu transakcji, a jego prawo własności zostanie ujawnione w księdze wieczystej.

Co powinna uwzględniać treść umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna jest podstawą, na której opiera się umowa przyrzeczona. Powinna zatem zawierać szczegółowe postanowienia dotyczące przyszłej transakcji. Jej podstawowe elementy to:

• Dokładny opis przedmiotu transakcji – w przypadku nieruchomości konieczne jest podanie jej lokalizacji, powierzchni oraz numeru księgi wieczystej.
• Cena transakcji – wraz z określeniem sposobu i terminu płatności.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – aby obie strony miały jasność co do harmonogramu działań.
• Zobowiązania stron – np. uzyskanie decyzji kredytowej przez kupującego czy dostarczenie zaświadczeń o braku obciążeń przez sprzedającego.

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna stanowi gwarancję bezproblemowego procesu transakcyjnego.

Kiedy umowa przyrzeczona sprzedaży staje się nieważna?

Umowa przyrzeczona może zostać uznana za nieważną w sytuacji, gdy:

• Nie została zawarta w wymaganej prawem formie, np. brak aktu notarialnego w przypadku nieruchomości.
• Jedna ze stron nie spełniła warunków określonych w umowie przedwstępnej.
• Przedmiot transakcji nie istnieje lub prawo do niego przysługuje innej osobie

Warto również pamiętać, że brak zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, np. wtedy, gdy na nieruchomość nałożona jest hipoteka, może skutkować uznaniem umowy za nieważną.

Umowa przyrzeczona a akt notarialny

W przypadku nieruchomości umowa przyrzeczona musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Notariusz czuwa nad zgodnością treści umowy z przepisami prawa, sprawdza, czy księga wieczysta nieruchomości jest wolna od obciążeń oraz dokonuje wpisu przeniesienia własności w księdze wieczystej.

To właśnie forma aktu notarialnego nadaje umowie przyrzeczonej odpowiednią rangę i skuteczność prawną. Warto w tym miejscu skonsultować się z doświadczonym specjalistą, aby zagwarantować sobie prawne bezpieczeństwo całej transakcji.

Podsumowanie

Umowa przyrzeczona to podstawowy element finalizujący wiele transakcji, w szczególności dotyczących nieruchomości. Jej podpisanie zapewnia obu stronom pewność prawną i finansową, a brak odpowiedniego przygotowania może prowadzić do poważnych konsekwencji.

Jeżeli potrzebujesz pomocy przy przygotowaniu umowy przyrzeczonej, lub chcesz odpowiednio zabezpieczyć swoje prawa, skontaktuj się z naszą kancelarią. Adwokat od nieruchomości pomoże Ci przejść przez cały proces w bezpieczny i zgodny z przepisami sposób.