Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna w prawie cywilnym znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy strony deklarują chęć przystąpienia do transakcji, ale z różnych przyczyn umowa przenosząca własność nieruchomości lub regulująca stosunek najmu, może być zawarta dopiero w przyszłości.
Umowa przedwstępna wiąże strony w okresie od momentu uzgodnienia warunków transakcji do momentu zawarcia umowy finalnej, stanowiąc zabezpieczenie ich roszczeń w przypadku wycofania się (lub chęci zmiany) z uzgodnionych warunków przez drugą stronę transakcji. Pełni też funkcję ostrzegawczą, gdy w księdze wieczystej pojawi się roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.
Niezbędne elementy umowy przedwstępnej określa Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 KC umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego powinna być ona zawarta. Przez istotne postanowienia umowy przedwstępnej należy rozumieć przede wszystkim typ umowy (sprzedaż, darowizna, najem), przedmiot umowy (jednoznaczne określenie nieruchomości) oraz uzgodnioną cenę nieruchomości. Ponadto w umowie przedwstępnej powinny się znaleźć pozostałe istotne dla stron warunki transakcji, które zostały uzgodnione podczas negocjacji poprzedzających jej zawarcie.
Konstruując umowę przedwstępną, warto więc wpisać do niej wszystkie warunki uzgodnione z drugą stroną transakcji, które są dla nas z jakichkolwiek powodów ważne. Można w tym celu posiłkować się podpisanym przez obie strony protokołem uzgodnień, który zwykle jest sporządzony przez obsługującego transakcję pośrednika nieruchomości.
W treści umowy przedwstępnej strony transakcji zobowiązują się do przystąpienia do umowy przyrzeczonej (transakcyjnej) w terminie określonym konkretną datą lub zdarzeniem, którego czas da się z góry ustalić.
W przypadku, gdy w umowie przedwstępnej zabraknie jednoznacznie określonego terminu przystąpienia stron do umowy przyrzeczonej, każda z nich ma prawo w dowolnym momencie wyznaczyć taki termin. Jeśli obie strony wyznaczą inny, wiąże je termin wysunięty przez tego kontrahenta, który zrobił to wcześniej. Co ważne, w przypadku, gdy w ciągu roku od momentu zawarcia umowy przedwstępnej, nie zostanie wyznaczony żaden termin umowy przyrzeczonej, nie będzie można już żądać jej zawarcia.
W praktyce, data przystąpienia do umowy transakcyjnej jest często uzależniona od terminu innych transakcji zaplanowanych przez jedną ze stron umowy. Przykładowo, strona kupująca może w ten sposób zabezpieczyć transakcję do momentu otrzymania środków finansowych pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości. Sprzedający może z kolei w ten sposób odsunąć moment sprzedaży nieruchomości do czasu nabycia lub odbioru innej, do której po dokonaniu sprzedaży ma zamiar się przeprowadzić.
