Odwrócona hipoteka: co to jest i kto może z niej skorzystać?

Odwrócona hipoteka to rozwiązanie popularne wśród seniorów, którzy chcą zabezpieczyć się na “jesień życia”. Korzystają z niego również właściciele nieruchomości poszukujący dodatkowego dochodu. Na jakich zasadach funkcjonuje odwrócona hipoteka i kto może z niej skorzystać?

Co to jest odwrócona hipoteka?

Hipoteka w tradycyjnym ujęciu to ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na nieruchomości celem zabezpieczenia wierzytelności. Wierzyciel – najczęściej bank – może dochodzić z niej swoich roszczeń, jeśli kredytobiorca przestaje spłacać dług. Odwrócona hipoteka działa na podobnych zasadach, ale to bank (lub inny podmiot) zobowiązuje się wpłacać pieniądze na rzecz właściciela nieruchomości. W zamian zyskuje prawo do przejęcia jej po śmierci właściciela. W pierwszej kolejności nieruchomość zostaje jednak objęta postępowaniem spadkowym. Jeśli spadkobiercy spłacą zadłużenie wobec banku, nabędą prawo do nieruchomości. Jeśli nie, stanie się ona własnością banku.

Nieruchomość wyceniana jest przez rzeczoznawcę, a ustaloną wartość rynkową bank wypłaca jednorazowo lub w miesięcznych ratach. Spłata może więc zakończyć się na długo przed śmiercią właściciela. 

Kto i kiedy może skorzystać z odwróconej hipoteki?

Odwrócona hipoteka skierowana jest do właścicieli i współwłaścicieli nieruchomości, na której można ustanowić hipotekę. Odpowiednia księga wieczysta będzie zawierać zapis o jej ustanowieniu. Kredytobiorcą może zostać również osoba, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo użytkowania wieczystego. Przy czym na nieruchomości gruntowej, garażu czy budynku gospodarczym również może zostać ustanowiona hipoteka odwrócona – ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym nie wskazuje konkretnych rodzajów nieruchomości. Z przepisów wynika jedynie, że kredytobiorcą nie może być osoba prawna lub inny podmiot niebędący osobą fizyczną.

Wiedząc, co to jest odwrócona hipoteka i kto może z niej skorzystać, pozostaje odpowiedzieć na pytanie, kiedy warto ją wybrać? Najczęściej na takie rozwiązanie decydują się osoby starsze, które chcą zabezpieczyć swoje finanse. Niska emerytura zmusza je do poszukiwania dodatkowego źródła dochodów. Hipoteka odwrócona cieszy się też zainteresowaniem osób, które nie są w stanie sprzedać posiadanej nieruchomości lub chcą podreperować domowy budżet. 

Odwrócona hipoteka: przykłady

Z oferty odwróconego kredytu hipotecznego korzystają przede wszystkim seniorzy w trudnej sytuacji finansowej oraz osoby samotne, które nie mają komu przekazać swojego majątku. Dla nich jednym z korzystniejszych rozwiązań jest właśnie odwrócona hipoteka. Przykłady pokazują jednak, że nie cieszy się ona dużym powodzeniem. Pod koniec 2022 roku fundusze hipoteczne zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych zarządzały nieruchomościami o wartości 150 mln zł. Niechęć do korzystania z odwróconej hipoteki bierze się z niewiedzy na temat jej funkcjonowania. Poniższy przykład pokazuje, jak wygląda to w praktyce:

Pani Bożena posiada nieruchomość o wartości rynkowej 250 tys. zł, którą zdecydowała się objąć hipoteką odwróconą. Każdego miesiąca będzie otrzymywać od banku 1 000 zł, aż do osiągnięcia kwoty 125 tys. zł, którą jej zaproponowano. 

Przykład ten pokazuje, że:

• wartość hipoteki odwróconej nie jest równa wartości rynkowej nieruchomości,
• kredytobiorca, poza świadczeniem pieniężnym, nie może liczyć na innego rodzaju pomoc.

Odwrócona hipoteka: ile można zyskać?

Podstawą określenia kwoty, jaką otrzyma kredytobiorca, jest wartość rynkowa nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że na taką właśnie sumę będzie opiewać umowa. Odwrócona hipoteka – ile można dostać? Najczęściej bank wypłaca 30-60% wartości nieruchomości. Przykładowo, jeśli ekspert wyceni ją na 500 000 zł, kredytobiorca otrzyma 150 000-300 000 zł. Miesięczna rata wynosi więc około 500-1 000 zł. Nie jest to wysoka kwota, ale w pewnych sytuacjach stanowi ratunek dla domowego budżetu.

Odwrócona hipoteka – na co zwrócić uwagę?

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego zawiera informacje dotyczące:

• wypłaconej kwoty,
• formy i częstotliwości dokonywania wypłat,
• obowiązków właściciela nieruchomości,
• skutków prawnych niewywiązania się z zapisów kontraktu,
• warunków odstąpienia.

Przed podpisaniem umowy powinien sprawdzić ją prawnik od nieruchomości. Jest to istotne zwłaszcza w przypadku podmiotów innych niż bank, które nie są objęte ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym. Opinia prawnika pozwoli uchronić się przed negatywnymi skutkami hipoteki odwróconej.