Najem okazjonalny
Najem okazjonalny jest jedną z form wynajmu mieszkania lub domu, w której właściciel nieruchomości jest skuteczniej chroniony przed działaniami najemcy, niż w przypadku zawarcia przez strony standardowej umowy najmu. Jednak warto w tym miejscu wspomnieć, że podpisanie umowy najmu okazjonalnego nie znosi wszelkich praw najemcy wynikających z ustawy o ochronie prawa lokatorów. Wynajmujący nie może w każdej chwili z łatwością pozbyć się lokatora, a uczciwy najemca, który wywiązuje się z obowiązków nałożonych na niego postanowieniami umowy nie musi obawiać się wyrzucenia z mieszkania w trakcie umowy.
Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną na czas określony nie dłuższy niż 10 lat. Wynajmującym może być tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali. Z możliwości udostępnienia lokalu w drodze najmu okazjonalnego nie może skorzystać przedsiębiorca. Jeśli prowadzi on działalność w zakresie wynajmu lokali może chronić swoje interesy korzystając z najmu instytucjonalnego, który ułatwi mu m.in. eksmisję niepłacącego czynszu lokatora.
Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zawarta na piśmie, pod rygorem nieważności. Ustawodawca nałożył na strony umowy obowiązek dołączenia do umowy dokumentów w postaci oświadczeń, bez których umowa nie będzie miała charakteru umowy najmu okazjonalnego, a pozostanie zwykłą, standardową umową w zakresie najmu lokalu. Dokumenty te stanowią zabezpieczenie przebiegu procedury związanej z opuszczeniem lokalu w momencie wcześniejszego wypowiedzenia umowy lub jej wygaśnięcia.
Do umowy najmu okazjonalnego sporządzonej na piśmie należy dołączyć:
1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże do opróżnienia i wydania lokalu, z którego korzysta na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie podanym w żądaniu opróżnienia lokalu;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać na wypadek wykonania egzekucji obowiązku opróżenia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Ponadto umow najmu powinna określać wysokość czynszu oraz warunki jego zmiany. Podniesienie stawki czynszu może wynikać tylko z umowy. Dodatkowe opłaty mogą obejmować należności z tytułu opłat za media takie jak prąd, gaz, woda czy internet.
Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu od wpłacenia przez najemcę kaucji. Stanowi ona zabezpieczenie dla Wynajmującego na wypadek gdyby w trakcie wykonywania umowy powstały zaległości z tytułu opłat za lokal czy też koszty wynikające z nieprawidłowego użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po dokonaniu ewentualnych potrąceń na rzecz właściciela.
Ustawodawca nałożył na osobę fizyczną wynajmującą lokal na podstawie umowy najmu do dokonania stosownego zgłoszenia do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy. Na żądanie najemcy, wynajmujący ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. W przypadku niedokonania stosownego zgłoszenia do urzędu skarbowego, umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu, co będzie wiązało się z brakiem po stronie najemcy ochrony gwarantowanej przepisami dotyczącymi najmu okazjonalnego.
Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu na jaki została zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Jeżeli po upływie terminów opisanych powyżej najemca dobrowolnie nie opróżni i nie wyda lokalu, wynajmujący może skorzystać z uprawnienia do doręczenia drugiej stronie umowy pisemnego żądania opróżnienia lokalu opatrzonego urzędowo poświadczonym podpisem. W żądaniu określa się termin opróżnienia lokalu. W przypadku nieopróżnienia lokalu, wynajmujący może złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Eksmisję z lokalu zajmowanego na podstawie najmu okazjonalnego można przeprowadzić także w stosunku do nieletnich, niepełnosprawnych czy też kobiet w ciąży. Są oni zobowiązani opuścić lokal i udać się do lokalu podanego w oświadczeniu, stanowiącym załącznik do zawartej umowy najmu okazjonalnego.
