Hipoteka kaucyjna: co to takiego?

Hipoteka kaucyjna w polskim porządku prawnym funkcjonowała do 2011 roku. Obecnie kredytobiorcy nie mogą z niej korzystać, jednak wciąż ma zastosowanie w przypadku kredytów zaciągniętych przed nowelizacją. Sprawdź, co zabezpiecza hipoteka kaucyjna i na jakich zasadach funkcjonuje.

Co to jest hipoteka kaucyjna?

Wśród różnych rodzajów zabezpieczenia kredytu hipotecznego pojawia się hipoteka kaucyjna. Co to jest? Otóż jest to forma zabezpieczenia wierzytelności na wskazanej nieruchomości. Ta jednak nie staje się własnością wierzyciela – ma on prawo przejąć ją jedynie w przypadku, gdy dłużnik nie ureguluje zobowiązania. Hipoteka kaucyjna stosowana jest najczęściej przy kredytach hipotecznych. Nie ma jednak przeciwwskazań, aby zabezpieczała ona dług innego rodzaju. W tej sytuacji księga wieczysta nieruchomości zawiera wpis o ustanowieniu hipoteki kaucyjnej. Określona w nim kwota jest maksymalną, do jakiej wierzyciel może żądać zaspokojenia swoich roszczeń.

Hipoteka umowna kaucyjna – do kwoty czy w kwocie? Takie pytanie często zadają sobie kredytobiorcy. Hipoteka umowna zawsze jest do kwoty, w kwocie natomiast była tylko hipoteka zwykła. Oznacza to, że wierzyciel może dochodzić roszczenia do określonej kwoty. 

Hipoteka zwykła i umowna a kaucyjna – różnice

Hipoteka zwykła a kaucyjna to dwa osobne zagadnienia, podobnie jak hipoteka kaucyjna a umowna. W przypadku hipoteki kaucyjnej wierzyciel nie staje się właścicielem nieruchomości. Ma prawo do jej przejęcia tylko w przypadku niespłacenia zadłużenia. Hipoteka zwykła wiąże się natomiast z przejęciem na własność nieruchomości aż do momentu spłaty kredytu. Hipoteka umowna jest tym samym, co hipoteka zwykła. Różnica bierze się stąd, że w 2011 roku, na mocy nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece wykreślono termin “hipoteka zwykła”.

Czy istnieje jeszcze hipoteka kaucyjna?

Hipoteka kaucyjna była powszechnie stosowana przed 2011 rokiem, głównie w kontekście zabezpieczania kredytów hipotecznych. Obecnie jednak nie znajduje zastosowania, dlatego odpowiedź na pytanie, czy istnieje jeszcze hipoteka kaucyjna, brzmi: nie. Została ona zniesiona w 2011 roku, gdy znowelizowano ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Tego rodzaju zabezpieczenie wciąż obowiązuje w odniesieniu do kredytów zawartych przed nowelizacją.

Co zabezpiecza hipoteka kaucyjna?

Wiedząc, co to jest hipoteka kaucyjna, pozostaje odpowiedzieć na pytanie, jakie długi zabezpiecza? Najczęściej stosowały ją banki udzielające kredytów hipotecznych, jednak zabezpieczała ona również:

• gwarancje bankowe,
• pożyczki,
• należne alimenty,
• spłaty spadkowe,
• weksle,
• czeki,
• dowody składowe,
• odszkodowania o nieustalonej jeszcze wysokości.

W przypadku kredytów złotówkowych tego rodzaju hipoteką zabezpieczano część odsetkową, natomiast hipoteka zwykła zabezpieczała część kapitałową zobowiązania. 

Hipoteka kaucyjna a przedawnienie i spłata wierzytelności

Przed 2011 rokiem przy różnego typu wierzytelnościach mogła zostać ustanowiona hipoteka kaucyjna. Przedawnienie wierzytelności nie było jednoznaczne z przedawnieniem hipoteki. Zupełnie inaczej wygląda natomiast kwestia wykreślenia jej z księgi wieczystej. Osoby zainteresowane zakupem mieszkania, działki czy lokalu użytkowego mogą sprawdzić, czy została ustanowiona na nich hipoteka kaucyjna. Wykreślenie jej następuje dopiero po spłacie kredytu na wniosek kredytobiorcy. Bank ma obowiązek wystawić potwierdzenie spłaty kredytu, tzw. kwit mazalny. Na jego podstawie następuje wykreślenie z ksiąg wieczystych hipoteki.

Osoby, które borykają się z problemem przedawnienia zabezpieczonej wierzytelności lub chcą uporządkować księgi wieczyste, powinny skorzystać z pomocy prawnika. Instytucja hipoteki kaucyjnej nadal funkcjonuje i, choć już nie można jej ustanowić, sprawia problemy osobom, które zaciągnęły kredyt hipoteczny przed 2011 rokiem. 

Hipoteka przymusowa kaucyjna – co warto o niej wiedzieć?

Hipoteka kaucyjna najczęściej miała charakter dobrowolny, co oznacza, że była ustanawiana za zgodą właściciela nieruchomości. Prawo nieruchomości przewidywało również możliwość ustanowienia hipoteki przymusowej kaucyjnej. Była ona orzekana przez sąd celem zabezpieczenia roszczeń wierzyciela. W praktyce ten rodzaj hipoteki znajdował zastosowanie w sytuacji, gdy dłużnik nie spłacał swojego zobowiązania, a wierzyciel chciał uzyskać dodatkowe zabezpieczenie. Ze względu na konieczność dopełnienia procedury sądowej, hipoteka przymusowa znajdowała zastosowanie głównie w przypadku długów o znacznej wartości.