Co to jest służebność i jakie są jej rodzaje?

Służebność dożywotnia, czasowa, gruntowa, osobista, przesyłu – to istotne rodzaje służebności określone w polskim prawie nieruchomości. Wiedza na temat tego zagadnienia jest szczególnie cenna podczas zakupu gruntów, czy nieruchomości z wolnego rynku, ale też np. zakupie lub przyjęciu spadku lokalu z ustanowioną służebnością osobistą. W tym artykule wyjaśniamy: co to jest służebność i na czym polega.

Co to jest służebność?

Co to znaczy służebność? Pod pojęciem służebność rozumie się uprawnienie do korzystania z gruntu lub nieruchomości, do której nie posiada się prawa własności. Można łatwo wyjaśnić to zagadnienie na prostym przykładzie. Osoba A kupuje działkę lub grunt bez dostępu do drogi publicznej. Jedyny ciąg komunikacyjny biegnie przez posesję osoby B. W takiej sytuacji sąsiedzi mogą zgodnie wystąpić o wyznaczenie odcinka drogi ze służebnością przejazdu. Może to również zrobić sąd na wniosek tylko jednej ze stron. Służebność gruntowa może również powstawać w wyniku zasiedzenia lub decyzji administracyjnej, ale też – zapisu windykacyjnego. Służebność gruntowa jest tematem bardzo rozbudowanym, a ustanowienie służebności może być procesem czasochłonnym i skomplikowanym, szczególnie gdy jedna ze stron nie wyraża zgody na jej ustanowienie, bądź występują inne, poważne utrudnienia.

Jakie wyróżniamy rodzaje służebności?

Jak już wspomnieliśmy, istnieje kilka rodzajów służebności. To służebność osobista, służebność gruntowa i służebność przesyłu. Ustanowienie służebności różni się w zależności od jej rodzaju. Zazwyczaj może mieć formę umowy.aktu notarialnego, ale też decyzji administracyjnej, czy decyzji sądu.

Co to jest służebność gruntowa?

Czym jest służebność gruntowa? To rodzaj służebności, który polega na obciążeniu danej nieruchomości, lub tylko wyznaczonej jej części, prawem do korzystania z niej w określonym zakresie (np. do przejazdu przez posesję). Co więcej, pod pojęciem służebności gruntowej rozumieć można także zapis realizowania wybranych uprawnień, które przysługują właścicielowi względem nieruchomości władnącej (art. 285 § 1 k.c.). W służebności gruntowej ma się zatem do czynienia z nieruchomością obciążoną (np. obowiązkiem udostępnienia przejazdu) i nieruchomością władnącą, do której właściciel ma określone w przepisach uprawnienia. Warto również wspomnieć o tym, że nieruchomość władnąca zyskuje po ustanowieniu służebności na swojej użyteczności.

Służebność gruntowa obciąża całą księgę wieczystą i to niezależnie od tego, czy dotyczy jedynie jej części (np. jednej z działek wyznaczonych przez geodetę). Służebność gruntowa jest trwała – będzie widniała w księdze wieczystej mimo zmiany właścicieli nieruchomości, ponieważ obciąża grunt, a nie właściciela.

Ustanowienie służebności gruntowej najczęściej realizowane jest w formie oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej na podstawie obustronnej umowy. Niemniej, istnieje wiele innych przypadków, w których cały proces ustanawiania służebności jest bardziej skomplikowany.

Co to służebność osobista?

Na czym polega służebność osobista? To rodzaj prawa rzeczowego, które jest ustanawiane wyłącznie na rzecz konkretnej osoby. Z taką formą prawna ma się do czynienia najczęściej w przypadku służebności lokalu. Służebność osobista mieszkania polega na ustanowieniu prawa do korzystania z nieruchomości. Można określić zakres uprawnień służebnika do korzystania z przedmiotowej nieruchomości. Warto wspomnieć o tym, że służebność osobista mieszkania ogranicza jednocześnie prawa jej właściciela. Jest to zatem obustronny zbiór uprawnień i zakazów obejmujący właściciela oraz służebnika. Dożywotnia służebność mieszkania zapisywana jest najczęściej w postaci umowy.aktu notarialnego.

Służebność osobista mieszkania jest dożywotnia. Oznacza to, że po śmierci właściciela nieruchomości, co do której wyznaczono służebność, obowiązek zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wygasa, a nieruchomość może bez obciążenia zostać przekazana spadkobiercom i to bez obowiązku utrzymywania służebnika, co ma miejsca np. w umowie tzw. dożywocia.

Co to jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które określa zasady korzystania z technologii, systemów, instalacji i urządzeń, które służą do przesyłania energii, wody, gazu i innych substancji. Służebność przesyłu obciąża nieruchomość na rzecz instytucji, której własność stanowią urządzenia przeznaczone do przesyłu energii lub innych substancji (art, 49 § 1).

Podsumowanie

Wykreślenie służebności z księgi wieczystej lub przeciwnie – dokonanie stosownej wzmianki może być problematyczne. Prawo służebności jest dość obszerne i miejscami niedoprecyzowane. Jeżeli interesują Cię takie aspekty jak np. zasiedzenie służebności, czy też chcesz unieważnić lub ustanowić służebność nieruchomości – zachęcamy do kontaktu! Adwokat Lublin Mariusz Janiga jako specjalista z zakresu, jakim jest prawo nieruchomości, pomaga określić, co powinna zawierać prawidłowa i korzystna dla obu stron umowa służebności.